築年数は価格にどう影響する？｜中古マンション・一戸建て・土地の考え方

「築年数が古い＝安い」は半分正解です。実際には種別と立地で効き方がまったく違います。築年だけで判断すると損も得もし得ます。

中古マンション：築浅プレミアムと“下げ止まり”

中古マンションは概ね次のカーブを描きます。

1. 新築〜築浅(〜築10年) … 新築プレミアムが乗り価格が高い。築5〜10年は値下がりが比較的緩やか。
2. 築10〜25年 … 緩やかに下落。建物の経年と設備更新需要。
3. 築25〜35年以降 … 立地が良ければ 下げ止まり。土地の持分価値と希少性が下支え。

ただし人気エリア・駅近では築年の影響が小さく、築古でも底堅いことが多いです。逆に郊外・駅遠は築年の影響が大きく出ます。同じ広さでも築年帯で相場は大きく変わるため、相場比較は築年もそろえるのが基本です。

耐震基準の“節目”を押さえる

• 1981年6月（新耐震基準） … これ以前の「旧耐震」は住宅ローン・地震保険・買い手心理で不利になりやすい。
• 2000年（木造の耐震基準強化、いわゆる2000年基準） … 戸建てで一つの目安。

築年そのものより、この節目をまたぐかで評価が段差的に変わることがあります。

一戸建て：建物は減価、土地は残る

一戸建ては「建物価値」と「土地価値」を分けて考えるのが鉄則です。

• 建物：木造は法定耐用年数22年が一つの目安。市場でも築20〜25年で建物評価がほぼゼロに近づくことが珍しくありません。
• 土地：築年数では減りません。立地・面積・形状・接道で決まります。

結果として築古戸建ては「ほぼ土地値」で取引されることが多く、価格は立地が主役になります。まち相場の戸建て坪単価が「総額÷土地面積（建物代含む参考値）」なのはこのためです。

土地：築年数の概念はない

土地に築年数はありません。価格を決めるのは立地・面積・形状・間口・接道・用途地域・高低差など。古家付き土地は解体費が差し引かれることがあります。

リフォーム／リノベーションの影響

フルリノベやスケルトン改装は、築古マンションの価格を押し上げます。ただしかけた費用がそのまま価格に転嫁されるとは限らず、立地・専有面積・管理状態とのバランスで評価されます。「築年は古いが内装は新品」は、相場の中央値より上側に位置しやすいタイプです。

投資（利回り）視点での築年

賃料は価格ほど築年で下がらないため、築古のほうが表面利回りは高くなりがちです。一方で修繕・空室・融資年数（残存耐用年数）・出口（売却）リスクが増えます。利回りだけでなくキャッシュフローと出口で判断を。試算は利回り計算、返済は住宅ローン計算が使えます。

まち相場での扱い

相場シミュレーターは、似た規模・築年帯の取引にできるだけ条件をそろえて中央値とレンジを算出します。同条件のサンプルが少ない場合は、周辺(都市/都県)の同規模分布から築年プレミアム/減価を係数で補正し、エリアの価格水準は保ったまま新築/築古を寄せています。築年を変えて試算すると、価格がどう動くか体感できます。

よくある質問(FAQ)

Q. 旧耐震(1981年5月以前)は買わない方がいい？ A. 一概には言えませんが、ローン・保険・売却のしやすさで不利になりやすいのは事実。価格に織り込まれているかを相場と照らして判断を。

Q. 築40年のマンションは無価値？ A. いいえ。立地が良ければ下げ止まり、土地持分や再開発期待で底堅いことも多いです。件数のあるエリアで中央値を確認しましょう。

Q. リフォーム済みは相場よりどれくらい高い？ A. 物件差が大きく一律には言えません。中央値より上側に位置しやすい、という捉え方が無難です。

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